Управление проектом проведения сделок купли-продажи жилой недвижимости на вторичном рынке с использованием информационных технологий

Орлова М.В.
Выпускник группы ITM29 
Школа IT-менеджмента
РАНХиГС при Президенте РФ

Сделки с недвижимостью – это непросто, совсем непросто. Непросто не только для дилетантов на рынке недвижимости, но и для профессионалов, проработавших на этом рынке много лет. Бывает, что новичкам везёт, а маститые профессионалы попадают впросак.

Неурегулированность законодательства, нестыковки в федеральных и местных нормативных актах, весьма запутанная правоприменительная практика – всё это создаёт условия, в которых совершение юридических ошибок и просчётов может стоить слишком дорого, ведь у большинства граждан нашей страны жильё единственное и цена ошибки равна цене драгоценной недвижимости.

Покупателю квартиры нужно разбираться в юридических тонкостях сделок, знать, как проверить документы на квартиру и на контрагентов, уметь вести переговорный процесс, согласовывать и проверять документы, понимать и просчитывать все возможные риски при проведении сделки. Помимо юридических аспектов нужно знать, как выбирать квартиру по параметрам и на что обращать внимание при её осмотре.

Несмотря на все сложности, по статистике каждая московская квартира покупается или продаётся раз в 9-10 лет. Людям нужно где-то жить. У людей изменяются обстоятельства: семья растёт или уменьшается, портятся или налаживаются отношения с родственниками, появляется возможность приобрести зарубежную недвижимость или недвижимость у моря в родной стране, а может быть бизнес не идёт и приходится расставаться с дорогой недвижимостью, меняя её на более дешёвую. Поэтому практически каждому гражданину нашей Родины приходится рано или поздно решать свой квартирный вопрос хочет он того или нет.

Граждане России получили доступ к свободному распоряжению своей недвижимостью совсем недавно только в 90-х годах XX века, поэтому культура купли-продажи недвижимости только-только начинает складываться. Время «лихих 90-х» прошло и теперь реже встречаются дикие истории о без вести пропавших или ставших БОМЖами владельцах квартир, но мошенничеств на рынке жилой недвижимости не убавилось, а возможно и прибавилось.

Как показывает практика, полагаться в вопросе купли-продажи недвижимости можно только на себя и иногда на проверенных профессионалов. В среднем каждый тринадцатый – пятнадцатый участник рынка недвижимости является потенциальной жертвой. Спросите любого риелтора: «Чем конкретно Вы отвечаете в случае проблем в течение сделки и после её завершения?» Вам могут ответить всё что угодно, но на самом деле, ни один риелтор ни чем перед Вами не отвечает. Для этого нет законодательной базы. Любые гарантийные письма и сертификаты от риэлтерских фирм не более чем красивая бумажка, которую можно повесить на стену в квартире, если конечно гражданин, доверившийся риелторам, останется с квартирой, где есть такая почётная стена.

Данная работа посвящена тому как провести сделку купли-продажи жилой квартиры на вторичном рынке, используя методики, основанные на информационных технологиях (IT), и прочие методики, не прибегающие к помощи IT, и не оказаться на улице без денег. Это доступно каждому. Главное быть внимательным, не лениться проверять каждый документ и всех контрагентов, с которыми приходится работать, а также держать под контролем все ключевые моменты сделки.

В работе затронуты психологические аспекты сделки. В частности рассмотрен вопрос как не попасться на уловки мошенников, предлагающих максимально выгодные условия по сделке.

В ходе работы дана классификация мошенничеств на рынке недвижимости. Мошенники изобретают всё новые способы «честного отъёма» денег и квартир у населения. Когда речь идёт о рынке, где оборот оценивается цифрами с шестью и девятью нулями в отечественной валюте, мошенники идут на любые преступления, лишь бы завладеть большими деньгами. Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно знать как они могут обмануть.

Важное место в работе занимает обоснование применения информационных технологий. Ведь именно они облегчают процесс проведения сделок купли-продажи: дают возможность проверить контрагентов по сделке, запросить информацию о правоустанавливающих документах помимо продавца, отмечать контрольные точки сделки и оперативно согласовывать документы.

Самое важное, что нужно сделать перед любой сделкой купли-продажи – проверить контрагентов по сделке. Если этого не сделать, то можно лишиться всего и сразу. В работе рассмотрены официальные и неофициальные методики проверки контрагентов. Стоит ли использовать неофициальные способы, каждый решает для себя сам, а вот все официальные способы использовать не просто можно, а нужно в обязательном порядке. Если покупатель пользуется помощью посредников, это не значит, что можно им во всём доверять. Следует по возможности проверить информацию, полученную от посредников.

По объективным оценкам на данный момент рынок Московской вторичной недвижимости перенасыщен. Предложение сильно превышает спрос, что даёт покупателям возможность широкого выбора. Для облегчения процесса выбора в работе рассмотрен вариант управления базой вариантов квартир. Есть набор параметров, который необходимо перечислить для каждой из выбранных квартир. Такой набор параметров отображает сводную статистику по качеству квартиры и позволяет сравнить квартиры по своим потребительским характеристикам без эмоциональной составляющей, которая нередко играет злую шутку с покупателем.

Когда наступает момент окончательного решения по покупке той или иной квартиры, необходимо продумать и проконтролировать процесс совершения купли-продажи. Этому посвящён отдельный раздел работы. В нем дана упрощённая схема проведения сделки купли-продажи, а также описаны моменты, которые в обязательном порядке нужно проконтролировать.

К моменту совершения сделки купли-продажи квартиры должна быть проверена на так называемую юридическую чистоту. Помочь в этом призваны ответы на вопросы, приведённые в разделе работы по юридическому обеспечению сделки. Этот опросник может быть использован в практических целях любым потенциальным покупателем квартиры для того, чтобы не упустить ни одного важного момента в процессе подготовке к сделке.

На уловки мошенников можно попасться на любом этапе сделки, потоки важно не только знать виды мошенничеств, но и эффективно противодействовать им. В работе этому посвящён раздел по противодействию мошенничеству. В нём приведены конкретные советы о действиях при подозрении на тот или иной вид мошенничества.

И наконец главное, ради чего и была выполнена данная работа – решение квартирного вопроса автора работы. Как и прочим гражданам России автору нужно где-то жить и желательно жить с доступным комфортом. В практической части работы приведены сведения о подготовке автора к реализации проекта по проведению сделок купли-продажи на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы и Подмосковья для получения своей «квартиры мечты».

К началу проекта у автора и его родственников имеется набор неэффективно использующихся квартир, описание которого приведено в работе и запас денежных средств для старта проекта. Цель проекта – получение набора квартир в пределах одного района в домах с определёнными характеристиками. Для старта проекта был определён район поиска, характеристики домов и стратегия проведения сделок купли-продажи для достижения цели проекта.

Практическая ценность работы заключается в анализе и проработке методик проведения сделок купли-продажи на рынке вторичной недвижимости и формировании материалов, нацеленных на упорядочение и облегчение проведения вышеуказанных сделок. Данные методики могут быть использованы покупателями вторичной недвижимости на практике при проведении сделок купли-продажи любой сложности.